Wednesday, 4 July 2018

Investissement immobilier, l’anticipation de la revente dès qu’on l’achète!

Quand vousfaites un investissement immobilier pour défiscaliser, on ne réalise pas que le bien acquis aujourd’hui avec un avantage fiscal se revendra demain sans aucun bénéfice fiscal au futur propriétaire.

Que ce soit pour bénéficier d’une réduction d’impôt ou générer des charges qui pourront être déduites du revenu global, ces solutions sont trop souvent envisagées par les investisseurs sous l’angle de l’économie d’impôt.

Mais, pour apprécier la pertinence d’un investissement immobilier, il faut l’intégration d’autres statistiques que le seul gain fiscal. Donc il faut apprécier les flux durant la détention du bien (loyers perçus, charges payées, taxe foncière, intérêt d’emprunt, parmi d’autres) et tenir compte du capital à la sortie, ça veut dire du montant retiré de la revente du bien.

Et c’est souvent là que le bât blesse…

En effet, quand on fait ce type d’investissement immobilier, on ne pense pas à la sortie à terme et de fait on ne se rend pas compte que le bien acquis aujourd’hui avec un avantage fiscal se revendra sans aucun bénéfice fiscal au futur propriétaire.

Ainsi, ce logement initialement regardé comme un placement défiscalisant sera-t-il analysé comme un investissement immobilier traditionnel au jour de la revente ? Il sera donc comparé simplement avec le marché local afin d’en déterminer le prix et sera présenté principalement à une population de particuliers en recherche d’une résidence principale.

Les investisseurs ne s’intéresseront effectivement pas à ces logements qui n’offrent plus de défiscalisation lourde, et qui ne présentent aucun intérêt sur le plan du rendement.

Pour autant, il existe dans cet univers des investissements immobiliers un support d’investissement qui permet de transmettre un avantage fiscal et donc de trouver à terme un investisseur ayant les mêmes motivations que le premier investisseur.

Il s’agit de l’immobilier géré, plus communément appelé la location meublée. Ce statut fiscal permet de bénéficier des amortissements comptables, au même titre qu’une entreprise lorsqu’elle achète un bien, et donc de cacheter, en se cumulant à la déduction des charges courantes, tout ou partie des revenus générés par cet investissement immobilier.

Cette règle comptable est transmissible de propriétaire en propriétaire, chacun générant ainsi une rente locative peu ou pas fiscalisée.

Compte tenu du cadre fiscal qui est le leur et du fait qu’il est transmissible, en tant que vendeurs, ils vont s’adresser à une population d’acquéreurs ayant les mêmes motivations qu’eux quelques années plus tôt : générer une rente élevée peu ou pas fiscalisée grâce principalement aux amortissements que le nouveau propriétaire pourra de nouveau réaliser sur 100% de son prix de revient.

De fait, la revente est facilitée, encore faut-il s’attacher les services d’un prestataire spécialisé dans la revente de ce type de biens, ceux-ci sortants du circuit des agences immobilières traditionnelles.

Swiss Keys Management SA agit en tant que société de conseils et prestataire de services financiers pour la clientèle privée et entreprise. Ses propriétaires et sa direction sont ses fondateurs, et cela garantit une réelle indépendance sur le long terme tout en conservant sa neutralité envers vous. Elle est principalement composée d’une société de conseil, elle-même formée de quatre secteurs d’activités distincts, qui sont ceux de l’assurance, de la fiduciaire, de l’immobilier et de l’intermédiation de solutions financières.

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